物業管理服務已經走進千家萬戶，物業管理的水平，直接關系到每位業主的正常生活。然而，近年來，業主針對物業管理的投訴也逐漸增多。究其原因，一方面是由于不少物業管理公司沒有樹立起現代物業管理觀念，管理水平不高、服務工作不到位；另一方面也與部分業主對物業管理的認識存在誤區有很大關系。因此，了解和熟知物業管理政策法規對物業管理者或對業主來說都顯得尤為必要。
　　一、物業管理政策法規解讀
　　1、什么是物業管理？
　　物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
　　2、什么是業主？
　　已領取房屋所有權證的，房屋的所有權證上記載的房屋所有權人為業主；
　　尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償等已合法占有該房屋的人，在物業管理活動中視為業主。
　　3、物業管理區域內禁止哪些行為？
　?。ㄒ唬p壞房屋承重、抗震結構、房屋外貌；
　?。ǘ┧阶哉加谩p壞共用部位、共用設施設備；
　?。ㄈ┻`反物業管理區域規劃搭建建筑物、構筑物；
　　（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；
　　（五）亂設攤點、亂停車輛；
　?。﹣y倒垃圾、堆放雜物；
　?。ㄆ撸┻`反規定飼養動物；
　?。ò耍┥米栽诮ㄖ?、構筑物上張貼、涂寫、刻畫；
　?。ň牛┯绊懫渌脩舨晒?、通風及其他生活便利；
　　（十）排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品或者排放超過規定標準的噪音；
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　?。ㄊ┓伞⒎ㄒ幗沟钠渌袨?。
　　4、業主裝飾裝修房屋都有哪些規定？
　　業主或者物業使用人裝飾裝修住宅，應當遵守國家和省、市有關裝飾裝修和房屋安全管理的相關規定，并告知物業服務企業。物業服務企業應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝飾裝修施工進行監督。
　　業主違反房屋裝飾裝修規定、臨時管理規約或者管理規約的，物業服務企業應當予以制止。業主拒不改正或者已造成損害的，物業服務企業應當報告有關行政主管部門依法處理；造成相鄰業主損失或者對公共利益造成損害的，業主應當承擔賠償責任。
　　二、物業管理收費政策問答
　　1、物業管理收費有哪些具體標準？
　　說明：
　　1、物業服務凡達不到三級服務標準的，收費按等外標準收取。
　　2、有電梯的樓宇，電梯運行能耗費、年檢費另行據實收取。
　　3、上述收費標準為基準價，設區市價格和物業管理行政主管部門可根據當地物業環境、硬件設施、服務內容、服務質量、服務成本、物價指數等因素，對高層住宅按不高于省定基準價、辦公寫字樓按省定基準價或上浮不超過10%、多層住宅按省定基準價或上浮不超過40%的原則制定物業服務收費標準。
　　4、多層住宅小區容積率、綠化面積符合國家建設標準，并同時具備電子對講、紅外線監控、背景音樂、綠化噴泉等條件的可參照高層住宅三級收費標準執行。
　　5、住宅、辦公及營業用房以房屋實際用途區分。
　　6、住宅用作辦公的按照住宅物業收費標準加收100%；與住宅結構不可分割的樓宇，其用作辦公用房的按照住宅物業收費標準加收100%，用作營業用房的按照住宅物業收費標準加收200%。
　　7、不設電梯的七層住宅樓，參照多層住宅收費標準執行。
　　8、服務高于《陜西省住宅小區物業服務指導標準》的樓宇，收費標準屬市場調節價，由業主與物業服務企業自行約定。
　　2、什么是包干制、酬金制物業管理收費方式？
　　業主委員會或業主與物業服務企業可采取包干制或酬金制計費方式約定物業服務費用。包干制是由業主向物業服務企業支付固定的物業服務費用，盈余或虧損均由物業服務企業享有或承擔。酬金制是在預收的物業服務資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或承擔。
　　物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修、更新和改造費用，應當列入維修資金專項支出解決，不得計入物業服務支出或物業服務成本。在國家規定的質量保修范圍和保修期限內的維修和設備更換，應由原建設單位負責，不得動用專項維修資金或由業主承擔。
　　3、業主裝修時應繳納哪些費用？
　　業主（使用人）對房屋進行裝修時，應當向物業服務企業登記。物業服務企業可向業主（使用人）收取以下費用：
　?。ㄒ唬┭b修垃圾清運費：業主可以委托物業服務企業清運裝修產生的垃圾，裝修垃圾清運費由業主負擔；業主也可以按照規定時間自行清運。
　?。ǘ┏鋈胱C件工本費：對出入人員實行證件或登記查詢管理的小區，物業服務企業可對裝修工人出入實行持證限期管理，并據實收取證件工本費。
　?。ㄈ┭b修押金：物業服務企業可向業主或裝飾裝修企業收取裝修押金。在裝飾裝修工程完成，第一個采暖期結束后15日內應當全額退回。裝修期間如有損壞走廊、墻面、電梯、對講門等共公設施的情況，其修復所需費用由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修復時，物業服務企業可在其裝修押金中據實扣除，其余部分應如數退回。
　　4、未出售房屋、業主空置房屋的物業服務費用收取標準？
　　納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或因建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或物業服務資金由建設單位全額交納。
　　業主驗收房屋后從未入住，經物業服務企業登記確認后，從第一個月開始其物業服務費按收費標準的70%交納；入住后（含房屋裝修），因故不使用住房，經物業服務企業登記確認后，不使用連續期限超過六個月的房屋，從第七個月開始，其物業服務費按收費標準的70%交納。
　　5、物業代收代繳費用收取有哪些內容？
　　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當按照國家有關規定向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續費，具體標準由雙方協商約定。供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。
　　生活用水水泵加壓發生的能耗費隨水費分攤。公共照明、景觀設施等其他共用水、電費用，物業服務企業應單獨計量，嚴格按照省物價局水電價格政策據實分攤并定期公布。
　　自備供暖系統且未實行分戶計量的小區，其采暖費由物業服務企業提出收費方案，征得業主委員會或業主代表大會同意后據實收取。采暖期結束后，須向業主公布收支情況。
　　三、以案說事
　　具有三級物業服務企業資質竟按一級標準收費
　　家住東郊的王女士對于自己繳納的物業服務費一直存在異議，她看到小區收費處物業企業公示的資質等級為三級，但物業服務收費標準確是一級。隨即向主管部門投訴物業服務企業亂收費。
　　【案例分析】：
　　物業服務企業資質等級與物業服務收費等級并無直接關系。企業資質代表著企業的規模，以及承接項目的能力；物業服務收費等級與服務標準的等級直接掛鉤，是物業服務企業與業主、業主委員會及建設單位簽訂物業服務合同中約定的。物業服務企業應當按照合同約定的服務標準提供相應的服務，同時，收取相應的費用。